미국에서 집사기 - 8. 셀러에게 오퍼 넣기

적당한 집을 골랐으면 이제 셀러에게 "얼마에 사겠습니다" 하면서 offer를 넣을 단계입니다. 물론 은행으로부터는 pre-approval 정도는 받아놓은 상태라야지 셀러가 어느정도 신중하게 고려하겠지요. 저는 For sale by owner인 집에 오퍼를 넣고 집 주인과 직접 협상을 했기 때문에 리얼터가 중간에 낀 경우는 잘 알지 못합니다. 그러니까 제 경험에 근거해서 말씀드리도록 하겠습니다.

1. 오퍼 넣기 전

처음에는 여러 집을 구경다니다가, 그 중에 맘에 드는 집을 골랐으면 당연히 한번 더 보고 결정해야겠다, 그런 맘이 들겠지요. 그래서 저도 사려고 하는 집에 연락을 해서 한번 더 보러갔습니다. 그때는 거의 오퍼 넣을 것을 전제로하고, 구석구석 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 주변 시세를 고려해서 집값을 산정하고, 집의 상태에 따라 그 가격에서 얼마를 더하거나 뺄 근거를 찾아야겠지요.
예를 들어, 집 주인이 몇가지 improve를 했다고 하면서 주변 시세보다 얼마 더 올려서 팔겠다고 한다면 정말 그만한 가치가 있는지를 따져봐야 합니다. 마찬가지로, 집이 좀 낡았고 몇군데 수리할 것이 보이면 그 수리비에 근거해서 주변 시세에서 얼마를 깎아야 하겠지요.

그리고 집 주인이 놔두고 가는 appliances와 가구들에 대해서도 하나하나 확인할 필요가 있습니다. 보통 냉장고, 세탁기, 건조기 같은 건 놔두고 가구요, 그외 부피가 큰 가구들은 이사비용 때문에 오히려 놔두고 가는 경우가 많습니다. 집을 파는 사람 입장에서는 다만 얼마라도 그 중고 가구들에 대한 가격을 좀 받고자 하겠지요. 그러니까 그 가격도 몇백, 몇천불 염두에 두고 오퍼를 넣도록 하세요.

저는 그렇게 할 생각을 못했는데, 오퍼 넣기 전 최종적으로 집을 보러갔으면 주인의 양해를 구해서 사진을 좀 찍는 것도 괜찮은 방법입니다. 주인이 놔두고 가겠다는 가구 같은 것을 좀 찍고, 수리가 필요한 부분도 찍고... 그렇게 해서 주위 사람에게 조언을 구하는 것도 한 방법이겠지요.

어쨌든, 저는 집을 최종적으로 살펴보고 연락드리겠다고 하면서 내 연락처도 남겨놓고 왔습니다. 혹시 2-3일 정도 고민하는 사이에 파는 사람이 먼저 연락하지 않을까 싶어서 그랬습니다. 역시 먼저 연락이 오더군요.^^ 보통 이런 경우는 바이어에게 아주 유리한 국면입니다. 내가 웬만큼 깎아도 accept 하겠다는 자세로 보이니까요. 자세한 얘기는 "오퍼 넣기"에서 계속해 드리겠습니다.

2. 오퍼 넣기

보통 집을 사겠다는 offer는 문서로 된 계약서를 셀러에게 보내는 것이 정식 절차입니다. 가격과 각종 조건을 명기하고, 바이어의 사인과 날짜를 적습니다. 셀러가 그것에 이의가 없으면 셀러 역시 날짜와 사인을 하고 그때부터 그 offer 문서는 계약서로서 효력을 발휘합니다. 비록 양측이 사인을 했다 하더라도, 통상적으로 2-3일 안에 offer를 철회하더라도 법적으로 문제될 것은 없다고 합니다. 하지만 그 이상 날짜가 지나서 계약을 파기하면 바이어가 냈던 계약금, 즉 earnest money는 돌려받기 힘듭니다.
한국은 보통 10%의 계약금을 내는 것 같습니다만, 미국은 그렇게 많지 않습니다. 제가 십만불짜리 집을 샀지만 earnest money는 천불 냈습니다. 제 미국인 친구는 500불 내라고 그러던데, 셀러가 천불 정도는 내지 않을래? 그래서 그냥 천불 냈습니다. 집값에 비하면 1% 인 것이지요.

earnest money를 낼 때부터 escrow 계좌가 시작됩니다. escrow 계좌는 그냥 "내 돈을 맡겨두는 곳"이라고 생각하면 간단합니다. 내가 셀러의 무엇을 믿고 천불을 셀러에게 주겠습니까? 그냥 에스크로 계좌에 넣어두면 집이 최종적으로 내 손에 들어올 때 그 천불은 셀러에게 지급됩니다. 또 다운페이 역시 에스크로 계좌로 돈이 들어가서 각종 서류같은 것이 정리되었을 때 최종적으로 셀러에게 지급됩니다. 집을 산 이후에도 팔 때까지 에스크로 계좌는 계속 살아있는데요, 재산세나 화재보험료 등 목돈이 나가는 항목에 대해서 매달 조금씩 그 계좌로 돈을 입금해 놓으면 때되면 알아서 빠져나갑니다. 그러고 집을 팔 때가 되면 최종 정산이 되겠지요.
주마다 에스크로 계좌를 여는 곳과 타이틀 컴퍼니가 같은 곳이 있고 다른 곳이 있기도 합니다만, 제가 사는 주는 타이틀 컴퍼니에 가서 에스크로 계좌를 열였습니다. 타이틀 컴퍼니는 보통 모기지를 주는 은행에서 지정해줍니다. 일종의 법무사 같은 곳이라고 보면 되는데요, 그냥 에스크로 계좌를 열기 전 은행에 "오퍼 넣었다"는 얘기만 해놓고 나면, 타이틀 컴퍼니를 방문했을 때 그들은 이미 전후 사정을 다 알고 있기 때문에 내가 별로 할 게 없습니다. 이름만 말하고 계약서 보여주고 돈만 주면 알아서 해줍니다.

아까 말씀드린대로, 제가 집을 보고 나서 연락하기 전에 셀러에게서 전화가 먼저 왔습니다. 집 살 마음 있냐? 그래서 아주 긍정적으로 고려하고 있다고 그랬습니다. 그러자 일단 자기가 계약서를 한번 구해보겠다고 하더군요. 보통 바이어가 계약서에 사인해서 오퍼하는 게 일반적인 절차이지만, 셀러가 먼저 사인하고 바이어가 나중에 해도 별 문제가 없습니다. 더군다나 나는 "나 미국에서 처음 집 사본다. 계약서도 어디서 구해야할지 잘 모르겠다" 이렇게 얘기하니까 자기가 구하겠다고 하더군요.
그러면서 자기가 대부분의 가구를 놔두고 갈거라서 그것부터 정하자고 했습니다. 그래서 물건 하나하나 전화로 부르고, 나는 그것 살거다, 말거다 하나하나 얘기했지요. 셀러가 큰 물건 가져가는 걸 아주 꺼려해서 내가 필요없다고 그러는데도 그냥 가져라, 뭐 이런 식으로 나와서 대부분 다 챙겼습니다.
일단 가구가 다 정리되고 나니까 셀러가, "너 얼마에 오퍼할래?" 그러더라구요. 나는 이런저런 이유로 애초 가격인 십만불에서 좀 깎아야겠다, 이런 얘기를 했습니다. 그런 한편, 내가 너무 깎으면 너한테 offend 하는 것 같아서 좀 걱정된다, 이런 예의있는 말도 좀 보탰습니다. ^^ 그러면서 최종적으로 9만6천불을 제시했습니다.
그 전에 제 처랑 얘기할 때, 9만 7천 5백불 정도면 적당한 가격인 것 같다, 이런 얘기를 주고받았습니다. 그래서 우리가 오퍼했을 때 셀러가 조금 올릴 걸 감안해서 9만 6천 5백에 오퍼를 넣으려고 했습니다. 그런데 막상 전화를 받고, 셀러가 좀 서두른다는 느낌을 받고 나니까 500불 더 깎고 싶더라구요. 그래서 그냥 9만 6천불로 오퍼했습니다.

어쨌든 최초 가격의 4%를 깎아서 오퍼했습니다. 보통 집 살 때 3% 정도 깎아서 오퍼하는 게 보통입니다. 마켓 사정이 안좋으면 더 깎지요. 4천불 깎아서 오퍼하고 나니까 셀러도 약간 당황했는지 자기 와이프랑 얘기해보고 연락줄께 그러더라구요. 좀 올려서 9만 7천 정도 제시하겠지, 뭐 이렇게 생각하고 그날은 전화를 끊었습니다.
다음날 전화가 와서, 계약서 팩스로 보낼테니까 팩스 번호를 가르쳐달라고 하더라구요. 가격에 대해서는 아무런 말도 없고... 결국 9만 6천에서 한푼도 안 올리고 그대로 accept 하는 건가, 하는 생각을 하면서 일단 팩스 번호를 가르쳐줬고, 팩스를 받아봤더니 9만 6천으로 써놨더라구요. ㅎㅎㅎ

계약서는 1장짜리로 아주 간단하게 셀러 (이름) 가 바이어 (이름) 에게 무슨무슨 주소에 있는 집을 언제까지 판다. 이런 내용이 있습니다. 법률적으로 어려운 단어들이 좀 있긴 했는데, 그냥 미국인 친구에게 보여주고 별 문제 없냐? 이 정도만 확인했습니다.
두번째 장은 Addendum 이라고 해서 일종의 "별첨"입니다. 집 안에 있는 가구 뭐뭐를 함께 판다는 내용이 적혀있습니다. 전화에서 얘기했던 것 중에 몇개가 빠져있어서 내가 수정해서 다시 보냈습니다. 또 Addendum에 "인스펙션에서 중요한 문제가 생기면 셀러가 팔기 전에 이걸 고친다"는 문구를 첨가했습니다. 물론 전화로 미리 동의를 받았구요.

이 오퍼 과정에서, 그리고 계약서 문구에서 셀러와 바이어가 신경전을 벌이는 경우가 종종 있습니다. 그런데 저는 아주 좋은 셀러를 만난 것 같습니다. 뭔가 조금이라도 덤탱이를 씌우려한다는 인상을 주기보다는, 셀러가 약간의 손해는 감수하려고 하구나, 이런 느낌을 받았습니다. 그래서 서로서로 기분좋게 딜이 이뤄졌던 것 같습니다.

3. 오퍼 이후

일단 쌍방이 사인한 계약서를 서로 보관하면서 이제 남은 기간 의무가 시작됩니다. 바이어는 일단 escrow 계좌에 earnest money를 입금해야 합니다. personal check으로 입금하면 됩니다. 그리고 이 계약서를 모기지 빌려주는 은행에 가져가서 사본을 보관하도록 해야 합니다. 그러면 은행은 집에 대한 appraisal을 하고 내 credit score를 조사해서 최종 대출 승인을 내줍니다. 이것 하는데 드는 비용은 closing cost에 포함되어 있지만, 어쨌든 미리 내야 합니다. 이때 각종 서류를 요구하는데 이것 역시 바로바로 갖다주면 그만큼 closing을 빨리하게 됩니다.
바이어는 개인적으로 inspector를 고용해서 집의 구조적인 문제에 대해 살펴봅니다. 계속해서 셀러와 연락을 하면서 언제쯤 집을 나갈 수 있는지 등에 대해 상의를 합니다. 은행에도 연락해서 언제쯤 closing을 할건지에 대해서도 상의를 합니다.
한편, 은행에서는 property insurance를 필수로 요구합니다. 일종의 재난 및 화재 보험입니다. 이걸 내가 개인적으로 사지 않으면 은행이 알아서 회사를 골라서 보험을 듭니다. 보통 그게 좀더 비싸기 때문에 화재보험 역시 개인적으로 알아보는 게 좋습니다. 보통 자동차 보험과 같은 회사를 하게 되면 좀 할인을 받을 수 있습니다.

오퍼 넣기 전까지 공부할 게 좀 많아서 그렇지, 오퍼 넣고 나면 이상하게 일이 일사천리로 진행되었던 것 같습니다. 그냥 날짜만 가기를 기다리다가 3주 정도 지나서 closing 하자고 연락이 왔고 최종적으로 closing 하러 title company에 갔습니다. 이 이야기는 다음 번에 하도록 하겠습니다.